V dnešním článku bych vás chtěl seznámit s problematikou darování nemovitosti z hlediska daní. Převod nemovitosti v rodině formou darovací smlouvy je, troufnu si říci, nejužívanějším právním aktem, který je užíván k převodům vlastnického práva v přímé dědické linii. Darovací daň byla v roce 2014 zrušena a tudíž rodina může svévolně a bezplatně převádět své nemovitosti v linii přímé. Ne vždy je však dar tou nejlepší volbou jak nemovitost v rodině předat. Od počátku roku již narážím na třetí případ, kde řeším problematiku daru z hlediska daní. Nejsem ani daňový poradce, ani právník, ale za 12 let praxe v realitách vám dokážu předat můj praktický pohled na věc. 

Celou problematiku uvedu na modelovém příkladu:

Babička vlastní 30 let byt 2+1 v panelovém domě. Jelikož jí zdraví již neslouží, po odsouhlasení v rodině, darovala v roce 2022 vlastní byt svému vnukovi (říkejme mu Honza), tak aby se vyhnuli poplatkům notáři. Sepsali darovací smlouvu, katastr změnu vlastnictví zapsal a babička po dvou letech zemřela. Při soupisu majetku pro dědictví nezůstalo prakticky nic, tudíž se uhradily pouze fixní náklady notáři a pozůstalí měli velkou radost, že ušetřili zhruba 25.000 Kč za poplatky. Nyní však Honza stojí před rozhodnutím jak s bytem naložit – prodat či pronajmout? 

Darování nemovitosti a následný prodej

Jelikož se Honza chystá kupovat větší auto, rozhodne se byt prodat. Byt se mu povede prodat za částku 3.000.000 Kč. Zapátrá na internetu, aby se podíval, jestli náhodou nebude platit nějaké daně a zjišťuje, že od daně z příjmu při prodeji nemovitosti je osvobozen ten kdo:

• vlastní nemovitost déle jak 10 let (pro nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 5 let)
• v nemovitosti bydlel alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem
• použije peníze na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy obdržel kupní cenu na svůj účet

Bohužel Honza ani jednu daňovou výjimku nesplňuje, protože byt vlastní dva roky, v bytě nikdy nebydlel a ani neplánuje nic kupovat. A tudíž se ho týká daňová povinnost a bude muset část kupní ceny zdanit 15% daní z příjmu. Naštěstí pouze část, protože zákon umožňuje si od kupní ceny odečíst hodnotu darovaného bytu oceněného znaleckým posudkem zpětně ke dni darování jako výdaj a dokonce i náklady spojené s prodejem. A zde narážíme na první útrapu. Do konce roku 2022 akceptovaly finanční úřady ocenění bytu porovnávací metodou – cenou obvyklou. Čili znalec darovaný byt porovnal s podobnými byty prodanými v roce 2022 a určil prodejní cenu. Vzhledem k tomu, že v covidové době byly ceny bytů téměř totožné jako dnes, Honza by si výdajově odečetl prakticky celou kupní cenu. ** Od 1. 1. 2023 se do pokynu pro finanční úřady (GFŘ-D-59) potichu vloudila změna, že pro bezúplatné nabytí může být akceptována pouze cena zjištěná.** Cena zjištěná vychází z tabulek a tato cena je také nazývána administrativní nebo úřední cena. Určuje se podle zákona o ocenění majetku a příslušných předpisů. Bohužel, cena zjištěná zpravidla vychází u bytů o 15 %, u domů a chat až o 30-50 % níž než cena kupní v závislosti na lokalitě. Na následujícím obrázku můžete vidět zkušenost znalce, Ing. Pavla Hovorky, s určením zjištěné ceny. 

 Znalecký posudek na cenu zjištěnou vyšel Honzovi na 2,5 mil. Kč a protože si Honza prodal byt sám a nemá, krom odhadu jiné náklady, zdaní rozdílnou částku 500 tis. Kč. Finančnímu úřadu tedy odvede 75.000 Kč na dani z příjmu (ostatní příjem podle § 10 ZDP).

Darování nemovitosti a následný pronájem

Vraťme se v čase. Honza se nakonec rozhodl byt vymalovat a pronajmout za částku 10.000 Kč + energie. Příjem z pronájmu činí 120.000 Kč/rok. Rok utekl jako voda a Honza pátrá jak zdanit tento příjem. Zjišťuje, že v zásadě existují dva přístupy: 

1. 30% paušál
2. reálné výdaje

Paušál

V případě paušálu by Honza odečetl 36.000 Kč jako paušální výdaj a 84.000 Kč zdaní 15 %, čili daň pak vychází na 12.750 Kč. Zde nic moc nevymyslíme.  

Reálné výdaje

V případě výdajů si Honza uplatní veškeré náklady spojené s bytem – daň z nemovitosti 1.500 Kč , pojištění nemovitosti 1.500 Kč, poplatky SVJ 15.000 Kč, výdaj na auto 4 tis. Kč/ měsíčně – 48.000 Kč (musí být v ve vlastnictví majitele bytu). Nyní chce Honza uplatnit to nejdůležitější, a to odpisy.  Odpisy nemovitosti probíhají postupně - 1. rok 1,4% z reprodukční ceny bytu bez podílu na pozemku, 2. a další roky 3,4%. Pokud by cena bytu bez podílu na pozemku byla 2,8 mil. Kč, mohl by Honza přidat k nákladům 1. rok 39.200 Kč, druhý a další roky 95.200 Kč. 

• Bez odpisů jsou pak výdaje 66.000 Kč a daň 8.100 kč.
• S odpisy 1. rok jsou výdaje 105.200 Kč a daň 2.220 Kč.    
• S odpisy 2. rok jsou výdaje 161.200 Kč a daňová ztráta -6.180 Kč (při zachování stejného nájmu).

Ale:

Speciální ustanovení § 27 písm. j) ZDP: „Hmotným majetkem vyloučeným z odpisování je… j) hmotný majetek nabytý darováním, …, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.“ Ano čtete správně, nemovitosti nabyté darem jsou vyloučeny z odpisování.Důležité je, že darovanou nemovitost nelze odepisovat a to je neskutečná škoda.
Kdyby Honza nechal byt dojít do dědictví a nechal babičku sepsat závěť či s ní uzavřel dědickou dohodu, může se dnes Honza radovat, protože se vlastnické lhůty babičky sčítají s lhůtami dědice a tudíž by mohl Honza byt bez daně z příjmu prodat.

Dokonce by mohl počítat i s odpisy do nákladů pro případný pronájem (protože v tomto případě lze udělat znalecký posudek na reprodukční cenu).  Tímto emailem jsem vám chtěl sdělit, že k darům se musí přistupovat obezřetně a s rozvahou. Pokud vaši potomci plánují užívat nemovitost pro vlastní bydlení či nemovitost vlastnit delší dobu, dar je zde skvělou volbou. 

Plánujete-li však předat investiční nemovitosti, které pronajímate, či pozemky, chaty a jiné, kde potomci nebudou dva roky bydlet či si nebudou jisti, zdali nemovitost budou držet déle jak 10 let, je ideálnější variantou takovou nemovitost nechat dojít do dědického řízení, případně zvolit úplatný převod kupní smlouvou a to i v rodině, ale to je už na osobní debatu.

Darujte, ale s rozmyslem.