Skryté vady po koupi nemovitosti a vzdání se práva z vadného plnění
Při prodeji nemovitosti se typicky střetávají dva legitimní zájmy. Kupující chce za co nejméně peněz co nejvíce jistoty – tedy stát se plnohodnotným vlastníkem bez právních omezení a bez vad nemovitosti. Prodávající naopak usiluje o co nejvyšší reálně zaplacenou cenu a následný klid, zejména od pozdějších nároků z vad, ať už právních nebo faktických.
Právě hledání rovnováhy mezi těmito zájmy otevírá prostor pro institut, který je v praxi často opomíjen nebo terminologicky nepřesně označován: předchozí vzdání se práva z vadného plnění.
Vzdání se práva z vadného plnění není kapitulace, ale vyvážená dohoda.
Jde o legitimní způsob, jak si smluvní strany rozdělí rizika transakce – transparentně, předvídatelně a za odpovídající protiplnění.
Vada × právo z vadného plnění: základní pojmový rozdíl
Ještě před samotným řešením smluvních ujednání je nutné rozlišovat dva pojmy, které se v praxi často zaměňují:
- Vada je objektivní vlastnost plnění – tedy faktický nebo právní nedostatek nemovitosti.
- Právo z vadného plnění je subjektivní právo kupujícího, které mu zákon přiznává jako reakci na existenci vady (např. sleva z kupní ceny, odstranění vady, případně odstoupení od smlouvy).
Nelze se „vzdát vady“ jako takové.
Lze se však vzdát práva z vadného plnění.
Právní základ: § 1916 odst. 2 občanského zákoníku
Občanský zákoník vychází z obecného pravidla, že plnění má být bezvadné. Zároveň však připouští výjimku.
Podle § 1916 odst. 2 občanského zákoníku se může nabyvatel předem vzdát práva z vadného plnění, přičemž zákon výslovně vyžaduje písemnou formu.
Nejde tedy o obcházení zákona, ale o výslovně dovolený smluvní mechanismus, který je však použitelný pouze za splnění určitých podmínek.
Častá chyba: formulace „jak stojí a leží“
V kupních smlouvách se stále objevuje formulace, že se nemovitost prodává „jak stojí a leží“, často s odkazem na § 1918 občanského zákoníku.
Tento postup je ale zavádějící.
Ustanovení § 1918 se vztahuje na věci určené úhrnkem. Nemovitost je naproti tomu vždy věcí individuálně určenou, a to i v případě, že se převádí více nemovitostí současně. Použití této formulace tedy samo o sobě nenahrazuje platné vzdání se práva z vadného plnění.
Svoboda smluv a její hranice
Nový občanský zákoník staví na svobodné vůli smluvních stran. Tato svoboda však není neomezená. Každé smluvní ujednání musí obstát zejména z hlediska:
- rovnosti smluvních stran a ochrany slabší strany,
- vyváženosti práv a povinností,
- poctivého jednání,
- zákazu zneužití práva.
Vzdání se práva z vadného plnění proto není „trikem“, ale musí jít o informované a vyvážené rozhodnutí kupujícího, které je kompenzováno odpovídajícím protiplněním.
Kdy je vzdání se práva z vadného plnění přípustné
Pokud jsou splněny základní předpoklady – zejména vyvážené postavení stran, přehledná smluvní úprava a férová kompenzace – lze sjednat i poměrně široké vzdání se práva z vadného plnění.
Takové ujednání se může týkat:
- vad zjevných i skrytých,
- vad podstatných i nepodstatných,
- a v určitých případech i omezení práva odstoupit od smlouvy.
Rozhodující je vždy konkrétní obsah smlouvy a okolnosti jejího uzavření.
Jak má být vzdání se práva z vadného plnění správně uvedeno
Obecný odkaz na zákon nestačí. Správná smluvní úprava musí být výslovná, srozumitelná a transparentní.
Typicky by měla řešit:
- Rozsah vzdání se práva – jaké vady a v jakém rozsahu jsou zahrnuty.
- Důvody – technický stav nemovitosti, stáří, dostupná dokumentace, prohlídky či inspekce.
- Kompenzaci – nejčastěji slevu z kupní ceny nebo jiné smluvní zvýhodnění.
Příklad smluvního ujednání z praxe (advokátní formulace)
Níže uvedený text je ukázkou smluvního ustanovení používaného v praxi. Nejde o univerzální vzor, ale o ilustraci správné struktury a terminologie:
Smluvní strany se dohodly, že se kupující v souladu s ustanovením § 1916 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, vzdává práv z vadného plnění ve vztahu k faktickému, nikoli právnímu, stavu věcí, jež jsou předmětem převodu dle této kupní smlouvy.
S ohledem na tuto skutečnost si rovněž smluvní strany sjednaly výši kupní ceny, kdy kupujícímu byla poskytnuta podstatná sleva z kupní ceny.
Tato formulace je funkční zejména proto, že:
- jasně rozlišuje faktický a právní stav,
- výslovně pracuje s institutem § 1916 odst. 2,
- propojuje vzdání se práv s konkrétní ekonomickou kompenzací.
Judikatura jako potvrzení směru
Výše uvedený přístup odpovídá i aktuální judikatuře Nejvyššího soudu, která zdůrazňuje, že vzdání se práva z vadného plnění může obstát, pokud je výsledkem poctivé, vyvážené a informované dohody smluvních stran.
Praktický závěr
Vzdání se práva z vadného plnění není rezignací kupujícího ani únikem prodávajícího z odpovědnosti. Je to legitimní nástroj, jak spravedlivě rozdělit rizika převodu nemovitosti.
Základní pravidlo realitní praxe je jednoduché:
pokud má prodávající získat klid, musí kupující dostat odpovídající protiplnění – a vše musí být jasně, srozumitelně a poctivě zachyceno ve smlouvě.