Chybí ke stavbě dokumentace? Proč pasport stavby patří ke každému prodeji
Situace, kterou u prodeje starších domů potkávám opakovaně: prodávající zdědil nebo před lety koupil nemovitost, papíry se někde poztrácely a k domu neexistuje nic než list vlastnictví. Kupující se na prohlídce zeptá na projektovou dokumentaci a nastane ticho.
Kolem toho, co v takové chvíli zákon skutečně vyžaduje, panuje docela dost zmatku. Pojďme si to srovnat.
Povinnost dokumentaci předat ze zákona skutečně zmizela. Povinnost ji mít ale platí dál – a po prodeji dopadá na kupujícího.
Právě proto se chybějící dokumentace v praxi řeší před podpisem, ne po něm.
Co zákon skutečně vyžaduje
Klíčové je § 167 písm. d) zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, který je v plné účinnosti od 1. 7. 2024.
Vlastník stavby je podle něj povinen po celou dobu trvání stavby uchovávat:
- ověřenou projektovou dokumentaci,
- dokumentaci pro provádění stavby,
- dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby,
- popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby včetně geodetické části,
- nebo pasport stavby,
- rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby.
Dokumentaci lze uchovávat i v elektronické podobě.
Za nesplnění této povinnosti hrozí podle § 302 stavebního zákona pokuta až 400 000 Kč. Oproti předchozí úpravě jde o dvojnásobek – starý zákon měl strop 200 000 Kč.
Rozšířený omyl: „prodávající musí ze zákona dokumentaci předat“
Tuhle větu slyším často a v dnešní podobě už není přesná.
Starý stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) obsahoval v § 125 výslovné pravidlo: při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
Nový stavební zákon tuto větu vypustil. Výslovnou povinnost předat dokumentaci kupujícímu tedy dnes v zákoně nenajdete.
Znamená to, že se prodávající může chybějící dokumentací přestat zabývat? Ne. Znamená to jen, že se problém přesunul z roviny stavebního práva do roviny občanskoprávní – a tam je pro prodávajícího spíš nepříjemnější.
Tři důvody, proč dokumentaci přesto řešit
1. Povinnost přechází na kupujícího i s rizikem pokuty
Povinnost uchovávat dokumentaci se váže na vlastníka stavby. Podpisem kupní smlouvy se jím stává kupující – a spolu s nemovitostí přebírá i riziko pokuty až 400 000 Kč za něco, co nezavinil.
Informovaný kupující tohle ví. Buď dokumentaci bude chtít, nebo bude chtít slevu.
2. Chybějící dokumentace jako vada nemovitosti
Absence dokumentace, kterou zákon vyžaduje, bývá posuzována jako vadné plnění. Kupující pak může požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny, případně za určitých okolností od smlouvy odstoupit.
A tady je pro prodávajícího ta nepříjemná část: skrytou vadu stavby může kupující vytknout až pět let od nabytí (§ 2129 odst. 2 občanského zákoníku). Riziko tedy neskončí předáním klíčů.
Jak se s riziky z vadného plnění dá pracovat smluvně, jsem podrobněji rozebral v článku Skryté vady po koupi nemovitosti a vzdání se práva z vadného plnění.
3. Praktické důvody, které oceníte při první rekonstrukci
Bez dokumentace nový majitel neví, kudy vedou rozvody vody, elektřiny a odpady, kde je hydroizolace a jak je řešená skladba konstrukcí. První vrtání do zdi se pak snadno prodraží.
Stejně tak dokumentaci vyžaduje stavební úřad při jakékoli další úpravě stavby a často po ní sáhne i banka nebo pojišťovna.
Co je pasport stavby
Pasport stavby je zjednodušená dokumentace zachycující stávající stav stavby. Je to řešení právě pro situace, kdy původní dokumentace nikdy nevznikla, nedochovala se, nebo už neodpovídá skutečnosti.
Není to plnohodnotná projektová dokumentace – je jednodušší a levnější. Zákon ho ale v § 167 uvádí jako rovnocennou variantu, takže povinnost vlastníka splní.
Typicky obsahuje půdorysy jednotlivých podlaží, řez, pohledy, situaci stavby a technickou zprávu popisující konstrukce a stav objektu.
Kdo může pasport stavby zpracovat
Pasport nesmí nakreslit kdokoliv. Zpracovat ho může osoba, která má:
- vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru, nebo
- střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe v projektování staveb.
V praxi to nejčastěji řeší autorizovaný inženýr nebo projektant.
Kdy je potřeba dokumentaci aktualizovat
Na tohle se zapomíná úplně nejčastěji. Dokumentace má odpovídat skutečnému stavu stavby. Pokud v průběhu užívání došlo ke změnám, měla by se aktualizovat alespoň v dotčené části.
Typicky jde o:
- výměnu oken,
- zateplení objektu,
- změnu zdroje vytápění,
- instalaci fotovoltaiky,
- přístavby, nástavby a stavební úpravy.
Zvlášť u přístaveb a nástaveb stojí za to zkontrolovat i to, zda jsou zanesené v katastru nemovitostí. Nesoulad skutečného stavu s katastrem umí prodej zdržet o týdny.
Praktický postup pro prodávajícího
- Zjistěte, co k domu existuje. Kromě vlastního archivu zkuste stavební úřad – u staveb povolených po roce 1976 tam dokumentace často bývá.
- Porovnejte dokumentaci se skutečností. Sedí dispozice? Jsou zakreslené všechny přístavby?
- Chybí-li dokumentace, nechte zpracovat pasport stavby. Ideálně ještě před zahájením inzerce, ne až ve chvíli, kdy máte kupujícího a běží lhůty.
- Předání zdokumentujte. Sepište seznam předaných dokladů a nechte si podepsat převzetí. Chrání to obě strany.
Praktický závěr
To, že z nového stavebního zákona zmizela věta o předání dokumentace, není úleva pro prodávajícího. Je to jen přesun odpovědnosti tam, kde se řeší hůř – do kupní smlouvy a do pětileté lhůty pro vytknutí vad.
Pasport stavby stojí zlomek toho, co může stát spor o slevu z kupní ceny. A hlavně – kompletní dokumentace je při prodeji argument, ne komplikace. Kupující, který dostane složku se vším potřebným, se rozhoduje rychleji a smlouvá méně.
Pokud si nejste jistí, co k vaší nemovitosti chybí, ozvěte se mi. Projdeme to společně ještě předtím, než dům půjde do inzerce.